S’installer dans son premier appartement, les pièges et erreurs à éviter

Article mis à jour le 8 juillet 2019 : ajout de conseils suggérés par Marcy en commentaire.

Chercher un appart

Par où commencer ? Sur quel(s) site(s) regarder ? Quelles arnaques éviter ? La première recherche d’appartement peut être intimidante, surtout si c’est dans une nouvelle ville qui ne vous est pas familière.

À la recherche de la perle rare

• Les vendeurs de listes. Une place toute particulière leur est réservée en enfer, rien de moins. Selon les villes, les agences portent des noms différents mais le principe reste le même. Iels vous aguichent grâce à des annonces proprettes, des loyers un peu bas mais cohérents et de jolies photos. Vous les appelez, ces vils sagouins peuvent même aller jusqu’à vous donner un rendez-vous pour une visite, qui n’aura jamais lieu. Car quand vous arrivez à l’agence, on vous dira : « Ah non, nous ne faisons pas de visite, vous avez du mal comprendre. » Leur modèle économique, c’est de vous faire payer l’accès à une liste d’annonces, qui n’est pas mise à jour (ou contient des annonces complètement fausses), puis vous laisser contacter vous-même les propriétaires. Autrement dit, vous payez le droit de faire le travail à leur place.

• Il existe de nombreux sites d’annonces immobilières ; n’hésitez pas à en utiliser plusieurs, certaines agences ont des appartements en exclusivité. N’hésitez pas non plus à consulter des sites spécialisés dans les colocations ou dans les logements étudiants. Vous pouvez aussi regarder du côté des organismes pour obtenir un logement chez l’habitant·e, des foyers ou du bureau de la vie étudiante de votre établissement d’études.
• Enfin, il y a des organismes et associations qui proposent des appartements à bas prix sous conditions (étudiant·e, jeune, bas revenus...), tels que les foyers ALJT ou Relais accueil. Attention cependant, on ne choisit pas ses colocs dans le cas d’un appartement partagé, et la plupart du temps on ne peut pas les rencontrer avant l’emménagement.

Vous pensez avoir trouvé l’appart de vos rêves. Ça y est, vous préparez le dossier, vous faites une visite en ligne du grand vendeur de meubles suédois en vous projetant dans la perle rare trouvée. Minute papillon ! Avant de signer et donc de vous engager juridiquement, quelques points à vérifier.

Lors des visites

• L'exposition de l'appartement est un critère important et souvent négligé. Si votre unique fenêtre donne plein nord, vous n'aurez pas beaucoup de luminosité et vous aurez froid l'hiver (et une facture de chauffage à faire pleurer) ; si elle donne à l'ouest, vous aurez le soleil le matin mais pas l'après-midi ; plein est, ça tapera en milieu et fin de journée. Si votre appartement est exposé au sud, vous aurez du soleil toute la journée et il fera moins froid l'hiver, mais il risque de faire un peu chaud l'été, donc vérifiez que vous avez de bons volets. L'idéal est d'avoir au moins deux fenêtres sur deux murs différents, pour pouvoir facilement faire un courant d'air.
• À quel étage habiter ? Les appartements en rez-de-chaussée sont généralement un peu moins chers, mais c'est pour une bonne raison : impossible d'ouvrir vos fenêtres sans que tous les gens dans la rue jettent un œil chez vous, pas moyen de quitter une pièce sans fermer la fenêtre, au risque de se faire piquer tout ce qui se trouve à portée de bras (d'expérience personnelle : un paquet de clopes, un casque sans fil, de la monnaie...), et si vous habitez près d'un lycée, vous avez toutes les chances que votre appuie de fenêtre serve de banc aux lycéen·nes en pause clope (avec jet de mégot dans la pièce...). À l'inverse, plus vous montez dans les étages, plus vous avez de chance d'avoir un appartement lumineux, sans vis-à-vis et avec une bonne circulation de l'air.
• Prenez un mètre avec vous et vérifiez. Oui, vraiment, parce que 2 m², dans un studio, ça fait une grosse différence, et que même dans une chambre étudiante de 9 m², les pieds du lit ne sont pas supposés arriver dans la cabine de douche.
• La surface au sol n’est pas le seul indicateur : la hauteur compte. La surface loi Carrez comprend l'ensemble des surfaces privatives propres à l'habitation d'au moins 1,80 m de hauteur sous plafond. Autrement dit, si votre annonce mentionne un studio de 35 m² au sol sans mentionner des mètres carrés Carrez, prenez garde : il ne s’agira pas de vrais mètres carrés dont vous pourrez profiter, vous risquez de vous retrouver avec un appartement sous les combles, dont plus de la moitié ne sera pas exploitable. Et pour le dire simplement, ce genre de cachoteries dès l’annonce n’augure rien de bon pour la suite.
• Vérifiez s’il y a des cafards. Doucement mais sûrement et avec toute l’assurance qu’il faut, tapez dans un des murs de la cuisine ou au niveau de la kitchenette. Si des bestioles sont là, elles sortiront. Attention, les vide-ordures sont des nids à cafards.
• Vérifiez les fenêtres : ouvrez et fermez-les. Mettez la main dessus ; vérifiez l’étanchéité des joints (ainsi que les ventilations si elles sont sur le cadre) et regardez si les précédents locataires avaient ou non eu besoin de rajouter un joint mousse pour l’isolation. Demandez à læ propriétaire s'il s'agit bien de double vitrage. Cela évitera de se retrouver avec une facture de chauffage monstrueuse en hiver. Vérifiez également les volets.
• L’appartement a l’air humide ? Des traces de salpêtre ou tout autre élément étrange de ce type ? Des moisissures ? Fuyez.
• Regardez l’état de l’installation électrique. Le plafonnier est une ampoule qui pend au bout d’un fil, les prises n’ont pas la terre et le compteur a l’air de dater de l’avant-guerre ? Vous avez toutes les chances d’avoir des problèmes une fois installé·e.

• Attention au chauffage. Demandez à læ propriétaire ou à l'agent·e immobilier s'il s'agit d'un chauffage collectif ou individuel. Le collectif est en général moins cher, mais vous ne choisissez pas à quel date il démarre et quand il termine. Le chauffage électrique est en général plus onéreux que le chauffage au gaz, surtout si votre appartement est équipé de ces vieux radiateurs surnommés « grille-pains »...
• Le local à poubelles : vérifiez qu'il ne donne pas juste sous vos fenêtre, vous risqueriez d'avoir de mauvaises surprises olfactives à la saison chaude...

L’état des lieux d’entrée

• Lors de l’état des lieux d’entrée, ne laissez rien passer. Faites tout noter, même les petites taches en haut des murs ou l’unique carreau fissuré tout en bas dans le coin de la baignoire.
• Testez les prises. Toutes. D’une part : vivre dans un appartement où tout doit être branché sur UNE multiprise est 1) dangereux (d’un point de vue électrique) et 2) relou. D’autre part : l’agence ou læ propriétaire pourront vous le reprocher à la sortie des lieux et vous facturer le changement de prise alors que vous n’avez jamais pu en profiter…
• Surtout si l’agent·e immobilier est sympa. En fait, l’agent·e immobilier sera toujours sympathique. Toujours. Iel vous dira : « Ne vous inquiétez pas. » Ne vous inquiétez pas qu’à l’état des lieux de sortie, tous ces petits détails seront notés et vous seront facturés. On ne compte plus dans la rédaction le nombre de fissures de carrelage ou de tartre dans la salle de bain qui étaient là à l’entrée et qui ont été facturés plus de 200 € à la sortie.

• Testez si les toilettes fonctionnent : demandez à ouvrir l’eau et testez la chasse d’eau. Ici, certaines en sont à leur deuxième changement de mécanisme pour avoir oublié de le faire le jour de l’état des lieux. Et autant vous dire que la rédactrice en question s’en serait bien passée.

La paperasse

• Préparez complètement votre dossier avant de commencer votre recherche. Ça serait dommage de passer à côté d'un super appartement parce qu'il vous manque un papier alors que la personne qui visite juste après vous a tout sous la main.
• N’acceptez pas de signer un « chèque de réservation ». C’est totalement illégal, et vous prenez le risque que le chèque soit encaissé sans que vous ayiez pour autant l’appartement après. Un·e propriétaire qui vous demande un « chèque de réservation », c’est très mauvais signe.

• Si c’est possible, n’envoyez pas de dossier par mail, surtout aux particuliers, apportez-le plutôt en version papier à la visite, comme ça vous ne le donnez que si vous comptez prendre l’appartement (ou vous l’envoyez par mail à la suite de la visite). Cela vous permet d’éviter d’avoir une tonne de renseignements très personnels qui se baladent dans les boîtes mails de tou·tes les propriétaires de votre ville, avec les risques d’usurpation d’identité qui vont avec. Dans le même ordre d’idée, ne donnez que les papiers strictement nécessaires. Tout est parfaitement résumé sur la page Service public en question.
• La caution, autrement dit le nerf de la guerre. Sans caution, point de logement (ou alors il faut gagner au moins trois fois le montant du loyer, bref une galère sans nom). Plusieurs possibilités existent, selon les situations :
  • La caution familiale : quand les parents se portent garants. Les exigences de « revenus = le montant du loyer x 3 » reposent sur eux. Attention, certaines agences immobilières peuvent aller jusqu’à demander qu’iels gagnent 4, voire 5 fois le montant du loyer. Et même si c’est illégal, certain·es agent·es peu scrupuleuxes n’acceptent cette garantie qu’en cas de couple marié.
  • La caution bancaire. Vérifiez auprès de votre banque si celle-ci peut se porter garante pour votre bail tant rêvé. Chaque structure a ses propres exigences.
  • Le dispositif VISALE. Si vous avez moins de 30 ans, que vous êtes étudiant, salarié, apprenti… vous pouvez demander à l’État de se porter garant pour vous. Cela fonctionne y compris pour les personnes de nationalité étrangère. Attention aux délais de traitement : malgré l’indication sur le site de traiter toute demande en 48 h, il est fréquent qu’il faille un temps plus long pour l’obtenir (a fortiori si vous êtes ressortissant d’un État tiers à l’Union européenne : cela peut aller jusqu’à 3 semaines).
• Les démarches auprès du CROUS doivent être faites en amont, mais tout est bien expliqué sur leur site, et l’accompagnement est bon, avec plusieurs mails qui expliquent les différentes étapes.

Les démarches administratives à faire

On reste dans les papiers administratifs avec l’ensemble des démarches à faire une fois que vous avez trouvé votre home sweet home :

• Vous connaissez très probablement les APL, qui dépendent de la CAF, mais vous vous dites peut-être que vous n’y avez pas droit. Faites une demande quand même, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise. Découvrir au bout de 8 mois qu’on a en fait droit à presque 70 € d’APL par mois, c’est à la fois très cool et rageant ; ne faites pas comme nous !

• À chaque déménagement, il est nécessaire de faire un changement d’adresse auprès de toutes les administrations, notamment les Impôts, la Sécurité sociale, Pôle emploi, l’organisme qui gère les cartes grises... Vous pouvez utiliser le service payant de La Poste, mais il n’y a aucune obligation, c’est une offre commerciale. Vous pouvez très bien faire les démarches de changement directement sur le site des différentes administrations. Un service en ligne est également mis à disposition sur service-public.fr.
• Les inscriptions sur les listes électorales. Cela peut se faire en mairie ou plus simplement directement en ligne. Petit conseil : faites-le à votre arrivée pour ne pas oublier (et vous éviter des frayeurs le dernier jour d’inscription à 23 h 50 quand les serveurs se mettent à planter face au trop grand nombre de connexions : on a testé pour vous ; on ne recommande pas).

On a fait l’erreur pour vous

Parce qu’il faut bien que quelqu’un·e fasse l’erreur un jour, nous nous sommes sacrifié·es pour vous ! Apprenez de nos bêtises, ça vous évitera bien des déconvenues !

• Préparez un « kit déménagement » pour les premiers jours dans le nouvel appartement. À vous d’adapter selon vos besoin, mais il s’agit de toutes les choses à avoir sous la main *avant* d’avoir ouvert ses cartons : un minimum de vaisselle pour pouvoir manger, quelques vêtements, des produits d’hygiène, etc. Rien de pire que de devoir ouvrir la moitié de ses cartons pour pouvoir se laver ou manger son premier petit déjeuner !
• Notez ce que vous mettez dans les cartons : quand on a une liste précise, on sait où trouver sa trousse de feutres dont on a besoin le premier jour de cours sans devoir ouvrir 32 cartons…
• Ne mettez pas tous vos livres dans un grand carton, même si ça vous paraît logique : bon courage pour le soulever. Il existe des cartons « spécial livres » de petit format, ou vous pouvez mélanger avec des vêtements ou du linge de maison. Attention aussi à équilibrer la charge dans les cartons et à mettre les objets lourds au fond !
• Mettez les objets lourds en bas de votre bibliothèque (elle risque de basculer s’ils sont en haut), et ne commencez pas à la vider par le bas pour la déménager. J’ai testé pour vous, une Billy, ça fait mal.
• Ayez un stock d’indispensables : papier toilette, sacs-poubelle, brosse à dents, tous les produits de ménage, etc. Oui, je vous assure, gardez toujours du papier toilette facilement accessible.
• Prenez les dimensions de l’appartement et des parties communes, ça vous évitera de prendre des meubles qui ne rentrent pas. Attention aux escaliers en colimaçon, vous n’avez pas envie de rejouer la scène du canapé dans Friends.

• Ne laissez pas des bananes dans la cuisine alors que vous rentrez une semaine chez vos parents (ou de la vaisselle sale, je vous jure que ça vaut la peine de la faire avant !) : si ça vous arrive, aération et papier d’Arménie seront vos ami·es pour vous débarrasser des odeurs, et le vinaigre blanc vous aidera à tout récurer.

On a réussi pour vous

Parce qu’on n’a pas non plus fait que des erreurs, voici nos bonnes idées et réussites, pour commencer au mieux cette nouvelle vie !

• Avoir des produits multitâches dès le début : bicarbonate et vinaigre blanc, entre autres.
• Dès qu’on arrive, on fait le ménage à fond (même s’il est censé être fait), c’est beaucoup plus simple de nettoyer avant d’avoir installé toutes ses affaires !
• On se constitue un fond de cuisine : féculents + légumes secs + épices (voire quelques paquets de ramens), pour avoir toujours de quoi manger même quand on n’a pas eu le temps (ou le budget) pour faire des courses.
• L’électroménager de base : la bouilloire. Avec une bouilloire et un récipient en verre, on peut déjà cuisiner, y compris quand on n’est pas censé·e le faire (foyer, chambre Crous). Si vous avez des plaques de cuisson fonctionnelles, une casserole peut bien entendu faire l’affaire.
  On vous recommande aussi fortement l’achat d’un rice cooker qui, pour moins de 20 €, vous permet de faire cuire plein de choses (riz, féculents, poissons, légumes, notamment à la vapeur… Certain·es font même cuire du poulet dedans, c'est dire !) et une fois cuit, ça garde l'ensemble au chaud !

En cas de problème

Le parcours de læ combattant·e ne s’arrête pas au moment où vous signez votre bail : que devez-vous faire en cas de problème ?

• En fonction de la nature de votre problème, c’est peut-être au propriétaire de payer pour les travaux/réparations. L’entretien courant est à la charge de læ locataire, par exemple le détartrage des robinets, ou le dégivrage du réfrigérateur. En revanche, si la chaudière de l’appartement lâche ou que vous ne pouvez plus fermer vos volets parce qu’ils sont trop vieux, c’est au propriétaire de s’en occuper. N’hésitez pas à vérifier au cas par cas.
• Votre assurance habitation peut être de bon conseil, n’hésitez pas à les solliciter.
• Certain·es propriétaires et agences font correctement leur boulot et sont à l’écoute, mais il vous faudra parfois insister un peu pour faire valoir vos droits. N’hésitez pas à regarder sur Internet pour avoir des modèles de lettres à envoyer, et à citer les éventuels articles de lois correspondants à votre situation.

• Si, malgré plusieurs demandes, votre propriétaire refuse de faire des travaux nécessaires, vous pouvez faire une lettre de mise en demeure, que vous envoyez en recommandé avec accusé de réception. Si cela ne suffit pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation de votre département, qui vous convoquera pour tenter de résoudre le conflit à l’amiable. Enfin, si tout cela ne suffit pas, il vous restera la voie judiciaire, en saisissant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement.
• Attention, quoi qu’il arrive, n’arrêtez pas de payer vos loyers : cela pourrait vous être reproché et vous mettre dans une situation délicate. Il est possible de consigner ses loyers, c’est-à-dire de continuer à les payer à un tiers (par exemple un huissier de justice) sans que le propriétaire ne les touche, mais uniquement avec l’autorisation d’un juge. Seule exception : si votre logement est rendu inhabitable par l’insalubrité (mais ça devra être démontré, par exemple par un huissier ou les services d’hygiène de la ville).  [1]
• De même, si vous effectuez les travaux vous-même, vous avez très peu de chance qu’ils vous soient remboursés un jour.

Partir un jour…

Votre appartement était très bien, mais voilà, le temps est venu de passer à autre chose. Là encore, il y a quelques pièges à éviter.

Le préavis

Quand vous souhaitez quitter votre appartement, vous devez envoyer une lettre de préavis à votre propriétaire, en recommandé avec accusé de réception. La date de préavis commence au jour de réception de la lettre recommandée par l’agence ou le propriétaire.

Dans la plupart des cas, le préavis durera 3 mois, mais il peut être ramené à un mois dans certains situations (obtention du premier emploi, perte de son emploi, mutation professionnelle, obtention d’un logement social, etc.), ainsi que pour les allocataires de l’AAH ou du RSA. En dehors de ces cas précis, vous n’avez aucune obligation de motiver votre départ.

Le préavis est également ramené à un mois si votre logement est située dans une « zone tendue », ce qui est le cas dans la plupart des grandes villes. Vous pouvez consulter la liste des zones tendues en ligne.

L’état des lieux et la caution

• Un déménagement, c’est presque toujours la course, mais il est nécessaire de vous organiser pour avoir le temps de récurer votre appartement avant l’état des lieux. N’oubliez rien, ni les dessus de portes, ni les joints de la douche, ni la poussière sur les ampoules, ni le fond des placards en hauteur. Et surtout pas les bouches de VMC (même si elles sont à 3 m de haut).
• Un état des lieux de sortie ne peut pas vous être facturé, il est obligatoirement à la charge de læ propriétaire (contrairement à l’état des lieux d’entrée).
• Lisez attentivement l’état des lieux de sortie avant de le signer. Dire adieu à la moitié de sa caution parce qu’on n’a pas vu qu’une toute petite case « pièce sale » était cochée pour chaque pièce (alors que l’appartement était plus propre que jamais), ça fait mal. Exigez d’en avoir une copie immédiatement, quitte à devoir perdre 10 minutes pour l’écrire en double. En l’absence d’état des lieux de sortie, on considère que vous avez rendu l’appartement dans un état parfait et l’intégralité de la caution doit vous être rendue.
• L’usure normale du logement est à la charge de læ propriétaire, pas à celle de læ locataire.
• Si læ propriétaire doit faire des travaux pour remettre l’appartement en l’état, iel doit vous fournir les factures qui justifient de garder une partie de votre caution.
• Votre propriétaire a un mois pour vous rendre la caution (deux si des réparations sont à effectuer). S’iel ne respecte pas ce délai, iel doit vous verser 10 % du loyer (hors charges) par mois de retard entamé.